Documentação necessária na compra e venda de um imóvel

A maior parte dos negócios imobiliários que travam não trava por falta de comprador ou por divergência de preço: trava por documentação. Uma pendência que poderia ter sido resolvida em duas semanas, descoberta na véspera da assinatura, costuma custar o negócio inteiro. Por isso, reunir e conferir os documentos no início do processo é a forma mais barata de proteger a negociação.

Documentos do imóvel

O documento central é a matrícula atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem. Ela identifica o imóvel, seus proprietários e todos os atos registrados: compras anteriores, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufrutos e averbações de construção. Uma matrícula emitida há dois anos não serve para fechar negócio, porque o que interessa é a situação de hoje.

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis
• Certidão negativa de débitos municipais (IPTU e taxas)
• Carnê de IPTU do exercício, para conferência de dados e valor venal
• Habite-se ou averbação da construção, quando aplicável
• Declaração de quitação de condomínio, em apartamentos e condomínios fechados
• Convenção e regimento interno do condomínio, quando houver

Documentos do vendedor

Do lado de quem vende, o objetivo é demonstrar capacidade de alienar o bem sem risco de o negócio ser questionado depois. Pessoa física apresenta documento de identidade e CPF, comprovante de estado civil (certidão de nascimento ou de casamento atualizada, com o regime de bens) e comprovante de endereço. Quando o vendedor é casado, em regra o cônjuge participa do ato. Vendedor pessoa jurídica apresenta contrato social atualizado, cartão CNPJ, certidões da empresa e documentos dos representantes legais.

Também são solicitadas certidões pessoais dos vendedores — cíveis, fiscais e trabalhistas — que ajudam a verificar a existência de ações capazes de afetar a transferência. Em compras financiadas, o banco tem sua própria lista e costuma ser mais rigoroso; em compras à vista, a análise fica a cargo das partes, mas dispensá-la é assumir um risco desnecessário.

Documentos do comprador

O comprador apresenta identidade, CPF, comprovante de estado civil e comprovante de endereço. Se houver financiamento, entram ainda comprovantes de renda, declaração de imposto de renda, extratos e demais documentos exigidos pela instituição financeira para a análise de crédito. Vale reunir esse material antes de escolher o imóvel: a aprovação prévia de crédito dá segurança na negociação e agiliza todo o restante.

A sequência do processo

Na prática, o caminho costuma seguir esta ordem: proposta aceita, conferência documental, contrato de compra e venda ou instrumento particular, pagamento do ITBI ao município, lavratura da escritura pública em tabelionato (ou uso do contrato bancário, no caso de financiamento) e, por fim, o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse último passo é o mais importante e o mais esquecido: no direito brasileiro, quem não registra não é dono. A escritura assinada em cartório de notas não transfere a propriedade sozinha — a transferência se completa com o registro na matrícula. Reserve valor e prazo para isso desde o início.

Pendências comuns e como resolvê-las

• Construção não averbada: regularizar junto à prefeitura e averbar na matrícula
• Inventário não concluído: a venda depende da conclusão ou de autorização judicial
• Hipoteca ou alienação fiduciária ativa: obter a baixa junto ao credor
• Divergência de nome ou estado civil: retificar antes da escritura
• Débitos de IPTU ou condomínio: quitar ou negociar formalmente quem assume

Nenhuma dessas situações é impeditiva por si só; todas têm solução. O que faz diferença é descobri-las no começo, com prazo para agir. Um acompanhamento profissional do processo serve exatamente para isso: antecipar exigências, organizar a documentação das duas partes e conduzir a negociação até o registro final com previsibilidade.